Relations décembre 2013

La promesse du don

Hélène Bélanger

Revitaliser des quartiers en limitant les effets négatifs de la gentrification sur les plus pauvres est possible

L’auteure est professeure au Département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM
 
 
La gentrification, qui peut être provoquée ou facilitée par des projets de revitalisation, semble inévitable tant elle est généralisée dans nos villes. L’amélioration de l’environnement physique des quartiers les rend plus attrayants pour une population plus fortunée qui vient s’y installer. Mais les transformations matérielles et sociales des quartiers peuvent éveiller craintes et inquiétudes chez leurs résidents, voire provoquer l’émergence de mobilisations anti-gentrification. Pourtant, n’est-il pas possible, sous certaines conditions, de revitaliser les quartiers au bénéfice de tous, incluant les résidents plus pauvres? Nous le pensons.
 
La gentrification peut permettre, du moins au début du processus, l’augmentation de la mixité sociale, qui est un objectif à atteindre pour diminuer la concentration de la pauvreté dans les quartiers et réduire l’exclusion sociale. Aussi, les nouveaux résidents sont des clients potentiels attirant de nouvelles activités commerciales. Si on peut déplorer l’arrivée de restos chics, par exemple, c’est parfois aussi une bonne épicerie qui s’installe dans des quartiers souvent défavorisés en la matière. L’augmentation de l’assiette fiscale et des taxes foncières est de plus un levier permettant à une ville de réinvestir dans les infrastructures publiques, allant de la réfection routière à la création d’espaces publics. Malgré ces effets positifs, certaines précautions sont à prendre pour contrer les effets négatifs.
 
L’enjeu du logement
Les craintes des résidents prennent racine dans l’idée que la gentrification est responsable du déplacement – par les évictions et les pressions du marché immobilier – des ménages à moyen et bas revenu, et de leur remplacement par une population mieux nantie. Ainsi, c’est avec suspicion qu’on observera les projets de réhabilitation d’immeubles industriels à des fins résidentielles ou les nouvelles constructions de condos. Or, ces projets s’ajoutent à l’offre résidentielle existante et ne déplacent pas directement la population; ils peuvent même permettre à la frange en ascension sociale de demeurer dans le quartier. Le problème vient plutôt de la conversion de logements locatifs en condos. Même en présence d’un moratoire, la pratique reste possible et retire de nombreuses unités locatives du marché privé. Notre étude des rôles d’évaluation de l’arrondissement Ville-Marie à Montréal, entre 2004 et 2011, montre une perte nette de 211 logements locatifs. Difficile à évaluer, cette perte serait encore plus élevée en réalité, en raison de la conversion de plus de 1300 logements qui étaient en mode de tenure régulière (locatifs et condos indivis) en condos divis; ce changement n’a pas été compensé par un nombre suffisant de nouvelles constructions locatives.
 
Le logement social (et communautaire) est donc essentiel pour protéger la population locale des pressions du marché immobilier et ralentir le processus de gentrification. Mais le retrait du gouvernement fédéral du financement de nouveaux logements sociaux dans les années 1990 et sa décision récente de se retirer complètement du domaine du logement social ont de graves conséquences. À Montréal seulement, 22 000 ménages sont en attente d’un HLM, parfois pendant plusieurs années, selon la Société d’habitation du Québec.
 
La Stratégie d’inclusion de logements abordables dans les grands projets résidentiels, adoptée par la Ville de Montréal en 2005, est une approche intéressante. En priorisant les projets incluant du logement abordable, la Ville fait la promotion de la mixité sociale en tentant de répondre aux besoins en logement de la population locale, tout en favorisant la revitalisation des quartiers. Cette stratégie devrait-elle être plus contraignante et devenir une véritable politique d’inclusion de logements abordables dans les projets privés? Le risque demeure qu’une politique trop contraignante nuise à l’investissement privé.
 
Changer la taxation foncière
Nous pensons plutôt que nos villes pourraient changer leur système de taxation foncière. Le logement locatif serait moins sensible à la spéculation foncière si ce système était basé, en tout ou en partie, sur la valeur locative des logements (donc les revenus) plutôt que sur la valeur marchande des biens immobiliers. Cette avenue pourrait faciliter le maintien, voire favoriser la construction de logements locatifs abordables dans les quartiers.
 
En somme, il est possible de protéger, du moins en partie, les populations « traditionnelles » des quartiers en gentrification. Pour cela, nos villes se doivent d’être proactives afin d’assurer le maintien et la construction d’unités de logement abordable sur leur territoire tant dans le domaine du logement locatif privé que dans celui du logement social et communautaire.

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